购入在建工程,土增清算时可以加计扣除吗?

发布时间:2019-01-19 20:06:04
 

购入在建工程,土增清算时可以加计扣除吗?

实务操作中,经常见到企业之间因资金或者运营问题,出现买卖在建工程的行为。一家房地产企业购买另一家房地产开发的在建工程,继续进行房地产开发。那么作为买方来说,在这种情况下,在进行土地增值税清算时,是否可以享受加计扣除呢?

一、总局层面政策规定:

《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知》(国税函(1995)110号)文件指出,征收土地增值税的主要目的是为了抑制通过随意买卖土地获得暴利的行为,要有效的抑制炒买炒卖"地皮"、"楼花"等牟取暴利的投机行为,以保护正当房地产开发的发展。

其次,(国税函(1995)110号)文件指出,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为。对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。房地产公司购买在建工程,继续进行房地产开发。主要目的是为了取得开发土地,不属于炒卖土地获取暴利的行为。支付的在建工程款项,应视为取得土地使用权支付的代价,作为加计扣除20%的基数。

二、各地文件政策规定:

1、《青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知》(青地税函(2009)47号)明确对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,完成后再转让的允许加计扣除,其扣除项目如下:(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;(二)改良开发未竣工房地产的成本;(三)房地产开发费用;(四)转让房地产环节缴纳的有关税金,包括营业税金及附加、地方教育附加;(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。

2、《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号):受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证的,允许据实扣除,但不能加计扣除,后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

通过各地文件可以看出,关于房地产公司购买在建工程,继续进行房地产开发是否可以加计扣除的问题,各地税务局口径不一致。像青岛、新疆、安徽等地方可以享受加计扣除的政策,但是像天津、南宁、浙江等地方不可以享受加计扣除的政策。

三、本文观点

房地产公司整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,在土地增值税清算时,是否可以享受20%加计扣除的政策,需要注意以下几点:

1.首先,具有合理的商业目的,例如不以炒卖土地获取暴利为目的;

2.根据总局层面文件精神,取得土地使用权后,未进行任何形式开大及转让的,不允许加计扣除;取得土地使权后进行房地产开发建造的,都可以享受加计扣除,故整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,在土地增值税清算时可以向上加计扣除。

3.在实务操作中,各地有明确文件规定的,按照当地文件规定执行;当地未有文件规定的,根据总局文件精神,提前与主管税务机关做好沟通工作。

 

 

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